Investir dans l’immobilier en 2018 : l’année du déficit foncier !

2018 : l’année du déficit foncier !

Je sors un peu de mon habit d’analyste technique et gérant pour endosser celui de conseiller patrimonial et notamment de conseiller en investissement immobilier…

Qui a dit que la nouvelle loi fiscale n’était pas favorable à l’immobilier ? Certes, l’IFI, qui remplace l’ISF, favorise quelque part les placements financiers au détriment des investissements immobiliers.

Mais l’immobilier n’est pas en reste, en tout cas en 2018, grâce à la fameuse « année blanche ».

Tout d’abord il faut savoir que vos revenus fonciers 2018 ne seront pas imposables. Certes, vous continuerez de payer des impôts chaque année, en 2018 sur vos revenus 2017 et en 2019 sur vos revenus 2019. Mais imaginiez que vous mettiez en location un bien cette année… Vous ne payerez alors aucune fiscalité sur vos revenus fonciers 2018.

Mais là n’est pas l’objet de mon intervention, d’autant qu’il est un peu tard pour décider d’investir dans l’immobilier aujourd’hui en espérant obtenir des revenus fonciers dès cette année.

Le principe du déficit foncier

Par contre, si vous avez déjà des revenus fonciers, il existe cette année une opportunité qui ne se reproduira pas de sitôt : investir en déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ? Il s’agit d’investir dans de l’immobilier ancien en très mauvais état, nécessitant d’importants travaux de rénovation et/ou restructuration. Les travaux, en venant en déduction des revenus fonciers, vont créer ce que l’on appelle du déficit foncier, qui va permettre de réduire et même de gommer la fiscalité sur vos revenus fonciers pendant potentiellement plusieurs années. Le premier avantage de ce type d’investissement, c’est que cela permet d’avoir accès à des appartements particulièrement bien situés, en coeur de ville, parfois dans des centres historiques, et d’avoir accès à des immeubles de caractère, constituant donc un excellent investissement patrimonial.

Le deuxième avantage est qu’en temps normal, vous pouvez imputer 100% des travaux engagés sur vos revenus fonciers, ce qui permet d’en amortir sensiblement le coût. Mais grâce à une spécificité que nous allons détailler plus bas, vous allez pouvoir déduire cette année de vos revenus fonciers présents et à venir jusqu’à 150% du montant des travaux engagés en 2018 !

Et quand on sait que les revenus fonciers sont taxés à votre TMI + PS, soit 47.2% pour un contribuable qui se situe dans la tranche des 30% (et 58.2% pour celui qui est dans la tranche à 41%…), imaginez l’économie fiscale !

Imputer par exemple 130% du montant des travaux engagés vous permettrait d’économiser respectivement 61.4% et 75.7% de votre investissement travaux ! Une économie fiscale de plusieurs dizaines de milliers d’euro, et même potentiellement plus en fonction du montant de votre investissement.

Mais comment est-ce possible ? Tout ceci est parti de cette fameuse année blanche.

De l’importance du montant des travaux

En effet, imaginez un contribuable qui perçoit des revenus fonciers, et effectue quelques travaux en 2018. Il pourra certes déduire de ces revenus fonciers les travaux engagés, mais à quoi bon puisque les revenus fonciers de 2018 ne seront pas fiscalisés ?

Résultat, notre contribuable n’aura aucun intérêt à engager des travaux en 2018, ce qui serait bien dommageable pour les artisans et le secteur de la rénovation. Dans sa grande bonté, le législateur a donc ajouté un bonus de 50% du montant des travaux engagés en 2018, bonus qui sera imputable sur 2019.

Petite compensation, mais qui ne règle a priori pas le problème : certes notre contribuable pourra imputer en 2019 50% des travaux réalisés en 2018, mais il « perdra » malgré tout les autres 50% …

L’effet 150%

En fait, c’est tout à fait vrai tant que les travaux engagés ne sont pas très élevés. Mais lorsque les travaux engagés dépassent de plus de 2 fois le montant des revenus fonciers de notre contribuable + 10700 euros, l’histoire n’est plus du tout la même.

Prenons un exemple. Mr Investisseur perçoit à ce jour 10.000 euros de revenus fonciers. Il effectue un investissement de 250.000€, avec une part travaux de 150.00€, soit 60% de son investissement (sachant qu’il est possible de trouver des investissements avec une quote part travaux supérieure, pour plus de rentabilité encore).

En 2018, il se retrouve en déficit foncier de 140.000 € (10.000 – 150.000), lui permettant de déduire 10.700 € sur ses revenus du travail… Aucun intérêt, puisque revenus fonciers comme revenus du travail ne seront pas imposables. Mais il lui reste malgré tout 129.300€ (140.000 – 10.700) qui seront reportables pendant 10 ans sur ses futurs revenus fonciers…

Sur 150.000 € de travaux engagés, il n’aura donc perdu que 10.000 + 10.700 € = 20.700€ de travaux non imputables.

Mais grâce aux 50% imputables sur 2019, notre contribuable pourra ajouter 75.000€ de déduction supplémentaire, soit un total de 129.300 + 75.000 = 204.300 €

Résultat, pour 150.000€ de travaux engagés, il pourra déduire 204.300 € de ses revenus fonciers présents et à venir, soit plus de 136% de son investissement travaux ! L’économie fiscale se montera alors à près de 95.000 €… Pas mal pour un investissement de 250.000€ non ?

La seule contrepartie de cette belle opportunité, c’est qu’elle n’existera que cette année, et que les travaux devront être payés en 2018. Je me suis déjà arrangé avec les entreprises et promoteurs avec lesquels je passe pour que cela soit possible, mais l’offre reste réduite, et le temps de trouver le bien qui vous corresponde, et d’obtenir le financement associé, l’année risque donc de passer très vite.

Si vous êtes intéressés, ou simplement si vous souhaitez en savoir plus, je vous invite donc à ne pas tarder. Attention, les formulaires du site ne fonctionnant pas actuellement, je vous invite à me contacter directement par email, à l’adresse contact (at) acgest.com, ou par téléphone au 06 63 18 62 08

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